Affittare la casa vacanze in Croazia da proprietario italiano: obblighi e tasse
Hai una casa o un appartamento in Croazia e vuoi affittarlo ai turisti? Oltre all'autorizzazione servono alcuni adempimenti fissi in Croazia – e anche in Italia, dove l'immobile e i redditi vanno dichiarati. Ecco una panoramica con le fonti ufficiali.
Aggiornato: novembre 2026.
1. Chi può affittare in regime domestico
I cittadini di un altro Stato UE/SEE, quindi anche gli italiani, possono affittare camere, appartamenti e case vacanze di loro proprietà in regime "u domaćinstvu". I cittadini di Paesi terzi invece non possono: per loro serve una ditta o una società in Croazia.
2. Autorizzazione (rješenje) ed ente turistico
Prima del primo ospite serve il provvedimento di autorizzazione per i servizi ricettivi in regime domestico, rilasciato dall'ufficio per il turismo della regione (županija) in cui si trova l'immobile. Il provvedimento va consegnato all'ente turistico locale, che rilascia anche l'accesso a eVisitor. Sulla casa va esposta la targa standard con tipo e categoria dell'alloggio.
3. Tassa di soggiorno forfettaria e quota associativa
Chi affitta in regime domestico paga la tassa di soggiorno (turistička pristojba) come forfait annuale per ogni letto, principale e aggiuntivo, a prescindere dall'occupazione. L'importo lo fissa la regione entro un intervallo stabilito dal ministero (circa 46–133 € per letto). Esempi 2026: Rovigno 70 €, Crikvenica 60 € per letto.
Il forfait si paga in un'unica soluzione entro il 31 luglio oppure in tre rate entro 31 luglio, 31 agosto e 30 settembre. A questo si aggiunge la quota all'ente turistico (turistička članarina): 5,97 € per letto principale e 2,99 € per letto aggiuntivo all'anno, con le stesse scadenze.
Il modulo TZ2 va presentato entro il 15 gennaio; per chi vive fuori dalla Croazia la competenza è dell'ufficio per i non residenti dell'amministrazione fiscale (Porezna uprava, Ispostava za nerezidente, Avenija Dubrovnik 32, Zagabria).
4. Imposta sul reddito in Croazia
Per i residenti croati il reddito da affitti turistici si tassa di regola con un forfait per letto, fissato dal comune entro fasce che dipendono dall'indice di sviluppo turistico (dal 2025: da 20–100 € fino a 100–300 € per letto). Anche i proprietari UE non residenti possono rientrare nel regime forfettario a determinate condizioni (affitto diretto agli ospiti, limiti di fatturato), ma la registrazione e i dettagli dipendono dal singolo caso: conviene farsi seguire da un consulente fiscale croato.
5. IVA sulle commissioni dei portali UE
Se affitti tramite intermediari con sede in un altro Paese UE (ad es. Booking.com, Airbnb), in Croazia serve un numero di identificazione IVA (PDV ID), da richiedere almeno 15 giorni prima. Il portale fattura la commissione senza IVA e tu versi l'IVA croata del 25 % sulla commissione, presentando i moduli PDV e PDV-S entro il 20 del mese successivo. Esempio: commissione 150 € → IVA 37,50 €.
6. Registrazione degli ospiti in eVisitor
Ogni ospite va registrato in eVisitor entro 24 ore dall'arrivo e cancellato entro 24 ore dalla partenza – vedi la guida dedicata.
7. In Italia: IVIE, quadro RW e reddito
- IVIE: chi è residente in Italia paga l'imposta sul valore degli immobili all'estero, dal 2024 con aliquota ordinaria dell'1,06 % (prima 0,76 %). Le imposte patrimoniali pagate in Croazia per lo stesso immobile si possono detrarre.
- Quadro RW: l'immobile va indicato ogni anno nel monitoraggio fiscale, anche se affittato.
- Reddito da locazione: se il canone è tassato in Croazia, in Italia si dichiara il reddito netto risultante là e spetta il credito per le imposte pagate all'estero (art. 165 TUIR); se non è tassato all'estero, si dichiara il canone ridotto del 15 %.
Scadenze croate in sintesi
| Scadenza | Adempimento |
|---|---|
| 15 gennaio | modulo TZ2 per l'anno precedente |
| 31 luglio | tassa di soggiorno forfettaria (intera o 1ª rata) e quota ente turistico (1ª rata) |
| 31 agosto | 2ª rata tassa di soggiorno e quota |
| 30 settembre | 3ª rata tassa di soggiorno e quota |
| entro il 20 del mese | PDV e PDV-S per le commissioni dei portali UE (mese precedente) |
| entro 24 ore | registrazione/cancellazione ospiti in eVisitor |
Domande frequenti
Posso affittare la mia casa in Croazia se vivo in Italia?
Sì, come cittadino UE puoi affittare in regime domestico. Servono l'autorizzazione (rješenje), il codice fiscale croato (OIB) e la registrazione presso le autorità fiscali competenti per i non residenti.
Quanto costa la tassa di soggiorno?
Dipende dalla località: è un forfait annuale per letto fissato dalla regione, nel 2026 ad esempio 70 € a Rovigno e 60 € a Crikvenica.
Devo pagare l'IVA se non uso Booking né Airbnb?
L'IVA sulla commissione riguarda i servizi di intermediazione ricevuti da imprese estere. Se non ne ricevi, l'obbligo non sorge.
Cosa devo dichiarare in Italia?
L'immobile nel quadro RW con il calcolo dell'IVIE e, se affittato, il reddito secondo le regole per gli immobili all'estero. Per il tuo caso rivolgiti a un commercialista.
Altre guide per proprietari
Fonti
- Porezna uprava – Tassazione degli affitti turistici (croato)
- Porezna uprava – Iznajmljivači nekretnina nerezidenti (croato)
- Zakon o turističkoj pristojbi – legge sulla tassa di soggiorno (zakon.hr)
- TZ Rovinj – tassa di soggiorno 2026
- TZ Mali Lošinj – obblighi finanziari dei locatori 2025
Sintesi informativa, non costituisce consulenza fiscale o legale. Per il tuo caso rivolgiti a un consulente fiscale in Croazia e a un commercialista in Italia.